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● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

奉化塌樓加固方案擱置始末誰拖出的悲劇?

  本報記者 李伊琳 浙江、上海報道

  浙江寧波的一個縣級市奉化市錦屏街道居敬社區樓房坍塌事故還在發酵之中。

  "尤其是今天,有街道的人自殺後,記者幾乎都堵得我們都出不去瞭。政府的人也都集中去處理這事瞭。"4月10日,一名還在醫院治療的傷者親屬稱。

  一方面,事故的檢測報告還沒出來,也就是事故原因並沒經專業機構最後敲定。而在此時刻,處理此事故的一名小組成員則非正常死亡。

  根據新華社報道,9日上午,奉化蕭王廟街道傅傢村的花木地有人員死亡,死者名叫何高波,1970年9月出生,系塌樓居民樓所屬錦屏街道的城建辦主任。21世紀經濟報道記者向街道工作人員求證,相關人士承認瞭何高波是塌樓事件工作小組的核心處置成員之一,但死因是否和塌樓事故有關,則表示"並不清楚"。

  "20年前的房子,一個70後的男人會在那個時候起到什麼作用呢?"有當地居民說。

  追責"三宗罪"

  4月8日,奉化市政府向媒體通報,奉化市啟動對居敬小區塌樓事故原因的調查,負責建設施工的3名直接責任人員因涉嫌工程重大安全事故罪,已被奉化公安機關依法二胎缺錢急用哪裡借錢采取強制措施,其中刑事拘留2人、取保候審1人。

  至10日,則改為刑事拘留一人,兩人取保候審。

  "要詳細還原結出這一惡果的每個環節,應該以嚴格的司法程序去追責每個細節。"上海律師丁金坤認為,"工程重大安全事故罪是1997年新增加的,造這個房的時候還沒有。"

  丁認為,從目前暴露的事實看,至少從三方面可以追責。第一、是否偷工減料,降低工程質量,是豆腐渣工程,而導致重大安全事故?第二、若是工程質量問題,驗收工程的國傢機關工作人員是否瀆職,甚至受賄,涉嫌玩忽職守罪與受賄罪。第三、出具危樓鑒定報告的中介組織,是否實事求是?如果嚴重失實,造成嚴重後果的,也涉嫌犯罪。

  另有房管部門人士介紹,1994年驗收單位應是當地質監站,當時是核定制,而不是現在的備案制。所以,相關政府部門應該也在調查之列。

  據奉化市委常委、常務副市長卓厚佳在一場新聞通報上介紹,居敬小區29幢居民樓於1994年7月竣工,由奉化市房地產開發有限公司開發,象山第一建築公司施工,奉化市建築設計院設計,系磚混結構。

  奉化市房地產開發有限公司成立於1992年8月18日,註冊資本為250萬元,投資人分別為奉化市大橋鎮城建綜合開發公司、奉化市經濟發展公司、奉化市散裝水泥辦公室等三個法人股東,屬於"其他有限責任公司"。

  工商註冊資料顯示,奉化市房地產開發有限公司註冊地址為奉化市南山路162號,現在是奉化市國稅局的辦公場所。

  施工方象山第一建築公司,如今已分拆為浙江建安實業股份公司、宏潤建設集團股份有限公司、寧波聚實建築有限公司和象山縣浙東建築工程公司4傢公司。

  根據多個渠道的公開信息,居敬29幢開發商的第一投資人,奉化市大橋鎮城建綜合開發公司曾有過"塌樓"前科。此事也有過公開報道,5年前的2009年9月5日,與此次塌樓處同一街道(錦屏街道)的南門社區西溪路5幢第二單元西側一至五層發生倒坍,但與此事故相比,那次幸運得多,因為居民已全部轉移。

  然而,居敬29幢住戶幾乎是"眼睜睜"地看著半邊樓房粉碎性坍塌。

  一個頗具諷刺的事實是,在《奉化市錦屏街道居敬社區居敬小區寧波市環保模范小區創建工作匯報材料》中顯示,居敬小區開發商嚴格按規范要求進行小區規劃建設,多項工程榮獲2005年寧波市"甬江杯"及奉化市優質樣板工程稱號。

  誰拖出的悲劇?

  引發外界強烈不解的是,此"危樓"此前早有端倪,且住戶也在不停地尋求相關部門的處置。有住戶稱,如果每個環節處置及時,也許這幕悲劇或可以避免。

  "4號8點多還接到危樓處置人員的電話通知,說今天不來瞭,還有更重要的事情等著先去處置。"塌樓後被救出的第一名住戶司徒培飛,是19號樓3單元205的住戶,21世紀經濟報道記者采訪瞭她的丈夫王大毛。王表示,電話放下不久,房子就"脆生生"地塌瞭,老婆的腿被壓到瞭,還不知道未來會如何。

  "我們找過街道、居委會,還去信訪過。"王大毛曾是出面尋求危樓處置的樓棟代表。他回憶說,國慶節過後,他們就通過同樓的社區工作人員向社區和街道反映瞭問題。這在社區的物業公司捷達物業一名劉姓負責人處,也得到印證。

  "當時小區浸水,房子的質量問題就暴露瞭。"國慶節前後的"菲特"臺風過後,洪水確實淹沒過小區的大部分住宅,多名居民發現貢寮區二胎借貸先是居室的裂縫越來越明顯,鋼筋都裸露出來瞭。更重要的是,門窗越來越緊,"雖然之前就問題出現瞭,但洪水後說明房子開始嚴重變形瞭。"

  奉化市房管局安鑒辦一位陳姓負責人在接受浙江在線的記者之際表示,在去年11月25日,也就是王大毛等人報告危房情況後的一個來月後,安鑒辦接到奉化錦屏街道電話,稱居敬小區29幢房屋疑似出現瞭房屋質量問題,要求房管局安鑒辦第一時間對該幢房屋進行查看和鑒定。

  然而,行動也拖到一個月以後瞭。

  2013年12月26日、2014年1月14日,安鑒辦兩次邀請浙江建院建設檢測有限公司的第三方檢測機構對房屋進行評估,並在今年1月17日出具瞭一份《奉化市居敬路29幢房屋工程質量檢測評估報告》(以下簡稱《報告》),編號為"JYJC/X201312126"。

  多名住戶介紹,他們聽到的消息都是說這個房子做瞭評測,而且加固後還可以住兩年,但誰都沒看到這份報告。

  對此,奉化市居敬社區居委會書記方春萍表示,當時在告知居民代表鑒定結果時,已經出示過報告。鑒定結果出來後,她還專門召開過居民代表會,向大傢通報過這一情況。因報告頁數較多,現場有一本給大傢閱看,並告訴居民代表若想看可去居委會看。

  危情報告

  21世紀經濟報道記者輾轉獲得的這份《報告》顯示,房屋設計單位為奉化市建築設計院,施工單位為象山第一建築公司,而監理單位則顯示為"不詳"。由此,多數人也將街道人士的非正常死亡猜測是監理責任的問題。

  居敬小區始建於1994年,報告顯示,由於建造年代早,施工時采用當時的標準,後來由於各種標準和規范出現瞭不同程度的修訂,所以該房屋的的構造均有不同程度有別於現有的新規范。

  監測人員對所屬樓棟的房屋基礎調查發現,散水坡由於年久已經破損,經對室內地面多處開洞監測,發現室內多孔板下基礎最大埋深1.15m左右,多孔板下基礎未做回填土;且有積水最深處25cm,整個基礎長時間受水浸泡。而另有政府人士稱,去年菲特臺風過境時,奉化多處小區出現積水,當時居敬小區的積水也很嚴重,房屋在四五十厘米的水中泡瞭好長一段時間,可能也加速瞭房屋的腐蝕程度。

  同時,在居住過程中,業主在裝修中的損害則問題也顯得比較嚴重。

  檢測人員對房屋建築、結構現狀及目前存在的損傷情況進行調查,發現自業主入住以來,部分業主幾經轉手、幾經裝修,對房屋進行重新改造過程損害明顯。除瞭一些住戶不在傢沒能入室檢測外,被記錄在報告中的數十戶住戶的居室,不同程度存在在裝修中被改裝而造成房屋質量損害的情況。

  報告顯示,比如某一樓的業主,對所屬的架空層車庫進行私自入庫門更換位置,由原窗戶改為卷拉門,承重墻拆除後沒有經過補強處理。而此一樓以上的二樓、三樓、四樓業主所屬的架空層車庫隔墻及其他部位均不同程度出現裂縫,墻粉刷層脫落,鋼筋受力變形成彎曲狀等跡象。但沒見報告闡明與一樓私自改裝存在何種關聯性。

  另外,報告上詳細記載瞭居敬小區29幢房屋出現的各種問題:鋼筋銹蝕受力彎曲、多處墻體裂縫且部分裂縫已屬貫穿縫、房屋部分墻體的磚受壓已出現斷裂、樓面預制板縫隙增大、局部粉刷層脫落。該結論顯示,"該處房屋不能滿足安全使用要求"。

  另外,根據現場測試結果,《報告》還指出,這幢房屋所屬墻體砌築砂漿強度、梁柱混凝土強度達不到設計要求。

  這樣一幢早就發現的危樓,為什麼遲遲沒能得到處置,最終沒能避免悲劇?在采訪過程中,多位居敬小區29幢的居民表示,他們多次要求相關部門對他們進行安置,但一直得不到及時回應。

  此外,上述房管部門一名陳姓負責人還表示,對於國傢規定的最大傾斜率達到7‰的轉移條件,他個人表示存疑,"如果這個標準定得低一些,比如說達到5‰就需要轉移群眾,那可能相關部門就會很重視,也不會是現在這個結果。"

  由於這個"最大傾斜率"問題,導致住戶沒有達到這個遷離標準,相關機構才實施瞭後來的"加固方案"。而事實是,這樓卻在這份報告出來半年沒到,卻倒瞭,還釀出瞭重大事故。多名住戶對記者表示,對這份報告做出的流程以及專業性,提出瞭質疑。

  擱置的"加固方案"

  上述陳姓負責人稱,加固方案需要各部門討論,而且費用很高,大概需要四五百萬元,當時存在一些爭議。方案一直沒有通過,事情就耽擱下去瞭,直到今天出現瞭小區坍塌的慘劇。

  "加固方案我們也隻是聽業主間口口相傳而已,也沒真正有居委會或者街道等等的工作人員上門告知。"王大毛稱。

  2013年12月17日,奉化市建設局官網發佈消息稱,2013年該市"共有在冊CD級危房152幢(處),面積29630平方米,其中城鎮CD級危房34幢(處)。"

  奉化危樓險情頻發,頗令政府頭痛。2013年2月7日,奉化市已成立危舊房屋排查解危工作領導小組。然而,此事依然難以幸免。

  21世紀經濟報道記者在調查中發現,導致這個加固方案擱置的另一個重要因素是,像居敬社區這類年份住宅的專項維修基金的缺失。

  這部分資金的功能相當於房屋的"社保基金"。 而在上世紀90年代中期之前開發的住宅,大部分社區的專項維修資金則處於缺失狀態。根據住建系統的一名官員介紹,我國的住宅專項維修資金收取是在2000年以後陸續開始,而現行的管理辦法是在2008修訂的新法規。

  根據現行辦法,現行專項維修資金收繳的額度是購房款的8%,這部分資金專門用於住宅房屋的專項維修。在我國,現行的辦法是在2008年2月1日實施新的《住宅專項維修資金管理辦法》(下稱《管理辦法》)。

  再追溯到老版管理辦法,也隻是在1998年12月16日建設部、財政部發佈的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》。而此前,則大多住宅沒有此項資金設置。

  居敬社區顯然也不例外。

  年度收支上,專項維修資金的收入分為"利息收入"和"其他收入"。"總額情況隻有業委會有權限查詢。"

  事實上,按照上述《管理辦法》,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,並向業主、公有住房售房單位公佈資金交存、使用、增值收益和結存的總額,以及發生列支的項目、費用和分攤等情況。

  記者從居敬社區的相關物管、街道處瞭解發現,居敬社區沒有這部分的維修資金存在。

  捷達物業公司的負責人劉先生稱,捷達物業是在2002年接手居敬社區物業管理。這是一個開放式的小區,小區裡不僅有農貿市場,公車也穿越其間。他們自始至終沒聽說過小區有這部分資金存在。平時遇到一些修葺之處,也是由各住戶分攤費用。而對於29幢樓的修葺加固方案,他也隻是聽說過,並沒看到具體的文本方案。(編輯 賈紅輝 譚翊飛 申劍麗)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-14/07472685724.shtml

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