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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  市場將起決定性作用

  而值得註意的是,在增加供應方面,北京在不久前剛剛出臺的"京七條"中,就提出瞭要在今明兩年推出"自住型商品房"7萬套,售價比周邊商品房低30%左右。而購買對象則比保障房更加寬泛,符合購房條件的京籍、非京籍傢庭都可以申請購買。

  與中共十八屆三中全會之前各方對房地產改革可能出現政策的熱烈猜測相比,當三中全會公報全文(以下簡稱"公報")刊發之後,業內對公報在房地產方面的闡述基本評價為"低於預期"。

  十八屆三中全會的公報中提出,要建立城鄉統一的建設用地市場,這與十七屆三中全會提出的"逐步建立城鄉統一的建設用地市場"有所區別。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析指出本屆全會將"逐步"二字去掉,對於城鄉統一的建設用地市場的進一步推進值得期待。

  "房價調控"仍是最急要務

  數據顯示,近幾個月以來,北京(樓盤)新建商品房的庫存一直徘徊在6萬套左右,其他一線城市的新建商品房庫存也進一步降低。而二線城市的房屋庫存仍維持高位,約為15-17個月的房屋銷售量。

  公報指出,要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場,完善金融市場體系,深化科技體制改革。

  "在目前的市場形勢下,行政化限購手段的退出,仍然需要兩個前提,一個是替代政策,另一個是合理的分步分地區退出,"上述國務院發展研究中心負責人表示,"在市場較熱的一線城市和二線熱點城市,行政化手段仍然有效,但對於其他庫存較高的二三線城市,限購等手段反而會加劇供需矛盾。"

  一位接近首開集團的人士向本報記者證實瞭此消息。

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房價調控仍是當下最急要務 房產稅短期不會擴圍

  數據顯示,10月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米,環比9月上漲1.24%,自2012年6月以來連續第17個月環比上漲。北京、上海等十大城市10月住宅均價為18533元/平方米,比9月環比上漲1.95%,同比上漲15.69%。

  事實上,新一屆政府就任以來,在多個領域強調瞭市場化、規范化的思路,這與以往的調控路徑不同。但是,業內人士分析,即使樓市調控的長效機制在三中全會後能夠出臺執行,但仍然無法完全取代行政調控對於房價的控制作用,當前市場環境下,房價調控仍然是樓市調控的主要模式。

  "目前,多數城市房價還是比較平穩的,出現房價明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點城市。"根據秦虹的分析,在這一輪房價上漲中,投機投資性需求不再是主要推手,更多的是源於自住性需求。

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  此前,北京市住建委出臺瞭以"自住型商品房"政策為核心的"京七條",要求限定自住型商品住房的價格低於同時段同品質的商品住房約30%。此後,北京市住建委又約談開發商要求年底前對高價地項目和高價樓盤停止預售審批。此外,深圳在國慶節後也出臺瞭"深八條"配合貸款調控政策。

  "目前有多個城市的房價漲幅已經超過瞭年度限額,這其中包括所有的一線城市外,也包含瞭二線城市中的廈門、南京、鄭州和沈陽。預計到今年年底,有相當一部分城市的年度房價控制目標較難實現。"陳國強表示。

  本報記者查看全文發現,"公報"並未提及"房產稅"、"調控長效機制"等有關房地產調控的內容,但公報多次提出促進市場化,表示市場將在資源配置中起決定性作用,同時要更好地發揮政府作用。

  此外,公報指出,要加快構建新型農業經營體系,賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置,完善城鎮化健康發展體制機制。

  5000多字的公報中,"市場"一詞出現瞭20多次。

  此外,公報中以往被認為是"解決房地產市場問題的利劍"的房產稅擴圍,卻沒有被提到。

  據本報記者調查獲悉,在十八屆三中全會召開前夕,有關高層領導就曾對重點城市高房價問題作出過批示,指示北京等城市的房價一定要符合廣大群眾的需求。加之年底臨近,房價考核問題再度被提到空前的高度。

  此前,住建部政策研究中心主任秦虹在接受記者采訪時表示,在上一輪樓市調控中,全國49個城市實施瞭限購政策,這些政策在抑制投機投資性需求上取得瞭一定效果。但目前看來,限購、限貸的城市房價仍在上漲,這隻能說明市場供應難以滿足自住性需求的增長。



  "現在來看,十八屆三中全會基本給未來的房地產發展定下調子,市場化的改革方向這一點基本是可以確定的,"國務院發展研究中心一位負責人對記者表示,"但預計在一段時間之內,行政手段與長效機制還將並存。"

  在十八屆三中全會公報結束之後,各地城市,尤其是上述6個主要城市的房價考核工作,將成為年底房地產調控的一場大溪口鄉農地貸款率利最低銀行戲。

  上述業內知情人士進一步透露,北京市房價考核將是一道考試題,由於年中市裡主要分管領導分工調整,但缺點缺錢急用哪裡汽車貸款是房價考核仍是要原任領導需要抓好的事情。

  "盡管公報中沒有提到樓市調控的總體設計,但在市場化的改革方向之下,未來樓市調控的政策將不再是一刀切的政策,而是會根據各地情況將調控方式方法下放地方,中央進行總體把握。"陳國強指出。

  這在近日各地的調控動作中就可見一斑。

  11月8日,上海公佈瞭被稱為"滬七條"的加強版調控措施,涉及信貸、限購等多個途徑。在一個月之內,上海成為繼深圳(樓盤)、北京之後第3個加碼樓市調控的一線城市。

  "近日,中央高層在會議中仍然提到瞭房價調控,並點出瞭6個城市在年底前要完成房價調控,這其中應該包括北上廣深。"業內一位知情人士向記者透露。

  "不久前,習近平總書記就提出瞭要千方百計增加住房供應,加強頂層設計,加快建立統一規范的住房供應體系。這也將是未來樓市調控的市場化方向。"陳國強表示。

  無疑,在國內主要城市房價的環比連續上漲中,地方政府年初宣佈的房價控制目標已經受到最為嚴峻的挑戰。據記者瞭解,今年年初,北京和上海的控漲目標定為"保持穩定",其他主要城市則是表示將確保房價漲幅不超過人均可支配收入的漲幅。

  "盡管公報全文沒有提到房地產調控,但從公報中對市場化的多次強調,也能看出中央對房地產調控的市場化思路。"中國房地產學會副會長陳國強(微博)表示,在未來樓市調控長效機制建立方面,逐步淡化行政手段,回歸市場化是一個大方向。

  "現在中央擔心的不是熱點城市價格上漲、土地高溢價成交,而是這種市場表現帶來的樓市失控預期。"國務院發展研究中心一位負責人對記者表示,"接下來,在影響市場的各方面,比如信貸、融資、地方審批,預計都能看到調控收緊的跡象。"

  "我們得到部裡的消息,讓我們密切關註市場情況和房價漲幅,控漲不力仍然要問責,"東部某省住建廳官員對記者表示,"今年是新一屆政府上任的第一年,各地方都不願自己報出的數據太難看。"

  另據本報記者獲悉,有房地產開發商透露,北京市審計局等部門開始進駐重點房地產企業,核查土地成本和開發利潤等指標。

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  政策釋放空間

  公報中盡管提到市場在資源配置中的決定作用,同時也提出瞭要更好地發揮政府的作用。

  現實與理想總會存在差距。

  與此同時,記者瞭解到,"房地產調控長效機制"的草稿中,仍然保留瞭通過政府調控手段確保房地產市場穩定的"運用空間"。

  "對於通過市場解決的方面,財稅改革和土地改革在公報中都透露出政策空間,盡管沒有明確提出,但很有可能作為切入點。"上述國務院發展研究中心負責人對記者表示。

  原創:

  楊紅旭指出,按照這樣的改革思路,土地改革將從當前正在進行的土地確權、宅基地發證,到作為財產的可轉售、抵押,最終實現集體建設用地與國有建設用地同權同價。

內容來自sina新聞

  同策咨詢研究中心總監張宏偉對此表示,這可能意味著農村宅基地可以自由流轉,但具體操作很難保證,而城鄉要素平等交換等信息,可能意味著城鄉二元機構即將被打破。

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  "房產稅擴圍的工作在十八屆三中全會之後肯定是要繼續進行的,但這項工作仍處於試點階段,全面放開仍需時日。"住建部一位官員對記者表示。

  "房產稅的開征,在樓市調控的政策設計中應該是一個起效慢但效果持久的長期政策,"上述國務院發展研究中心負責人表示,"征收房產稅的最終目的是合理化的稅制改革,調控樓市應該是副作用。"

  "若北京這個目標達成,供應量足以對京城樓價造成明顯影響。"陳國強表示,北京新出臺的"自住型商品房",或許是房地產市場化改革的"先行版"。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/08352494332.shtml

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