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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  此外,對這些老項目來說,大張旗鼓地降價還會有來自老業主方面的風險。據業內人士介紹,此前亦莊一個高調降價的樓盤就遭遇瞭老業主的多次抗議,最後商議瞭賠償金額瞭事。

內容來自sina新聞

  首開、東亞"向前沖"

  除瞭老項目以各種優惠促使暗降外,新盤也通過"抽獎"的方式優惠。位於通州五環外的首開香溪郡預計在7月中下旬開盤,預計推出100來套房源,售價為2萬元/平方米,項目主打剛需客群,近日高調推廣"0利息"優惠,每個購房客戶都能享受到半年的貸款利息優惠。據悉,以90平米三居為例,可以便宜3萬元,而中獎的客戶還能享受開發商幫忙支付半年月供,大獎客戶可免首付54萬元。

  通過觀察不難發現,不論是珠江四季悅城還是旭輝E天地,目前采取這種促銷方式的項目以商住樓盤為主。盡管開發商表示對區域樓市信心滿滿,但也不得不面對商住市場整體下行的事實。機構數據顯示,今年上半年北京新建商住樓成交量僅為8117套,環比跌幅超過35%,同比跌幅更是達到41%。無疑,面對觀望情緒濃重、量價環比出現松動的大環境,吸納更多投資型需求和購房資格受限購房者的商住樓,成交情況也受到顯著影響。

  "市場對價格比較敏感,公司隻是隨行就市進行調整。"首開股份董秘王怡昨日對新京報如是說。

  換"點球"幾率:3成

  看那些"摔"

  明降VS暗降

  東亞新華營銷中心總監賈玉鵬:三季度是敏感期,房企的推盤力度將進一步加大,樓盤價格將微跌,北京樓市整體呈現出量漲價跌態勢。同時,由於上半年銷售不暢,房企拿地應該會更為謹慎,土地市場也會相應轉冷。但第四季度估計會有相應政策以提振樓市信心,購房者觀望情緒會有所緩解,市場將轉暖。

  更多房企將猛烈促銷

  北京樓市成交量持續低迷中,一波更猛烈的降價潮正在湧來?剛送走年中的北京樓市又傳來一片"降聲",東亞新華的兩個項目宣佈每平方米"直降"上千元,富力位於大興的項目推出"萬元以下特價房",但也有購房者跑去售樓處一看,降價房產品不同、特價房僅有一套但已賣完,這些到底是營銷的噱頭來博眼球還是房價真降有成交?

  "暗降"風越演越烈

  "下半年推新品的時候可能會有一些調低,但調低的幅度不會超過1000元/平方米。"房山一個剛需項目營銷相關負責人表示,項目當前售價在16000元/平方米左右,從拿地、建築成本和財務成本來看,項目的利潤都不會太高,加上公司也沒有新土地,不打算再降價。

北京樓市降聲一片 業內稱未現實質性降價

  亞豪機構副總經理高姍表示,首開項目頻頻調價入市,更多是自身經營壓力體現,確保加快銷售速度從而回籠資金,以保持現金流的可持續性。

多個房企調低旗下樓盤入市價格,更多是自身經營壓力體現,確保加快銷售速度從而回籠資金

  而多名開發商也對新京報記者表示,各項目的房價是真的出現瞭下降,正是購房者入市挑選的好時候;但降幅短期內不會太大。克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬表示,整體均價不可能下跌超過2000元/平方米。

  王怡表示,目前公司還沒有調整全年247億元的銷售目標,下半年將加大推盤的力度,為瞭完成計劃,還會繼續執行"隨行就市"的銷售策略。據悉,上半年首開銷售76.2億元,完成瞭全年計劃的30%。

  推盤促銷力度會加大

  雖然很多項目對外絕口不提降價,報價依舊維持在高位,但買房者把折扣一算,這些"暗降派"樓盤的幅度也達到瞭每平米上千元。

  打折、團購、特價房,乃至價格直降,仿佛都不能動搖部分項目對市場堅定的信念。在市場各方都仰著脖子等待價格調整時,也有項目拍胸脯保證:我們對區域有信心,絕對不會降價。

  直"摔"直降搶眼球

  換"點球"幾率:8成

 看趨勢

  以首開7月初入市的兩個項目為例,首開熙悅山開盤單價低於2萬元,較6月初下降近2000元/平方米,與3月份的售價相比下降近20%;而首開國風美侖本期入市價為16500元/平方米,與去年基本持平;6月底入市的首開常青藤,為瞭減小緊鄰自住房的沖擊,價格從4萬元/平方米直降到32000元/平方米。

  幾經博弈,本周,北京樓市上終於有樓盤采取瞭實際降價行動。東亞新華地產方面表示,旗下東亞五環國際和東亞尚品臺湖兩項目均會有不同程度降價。其中,地處舊宮板塊的東亞五環國際目前價格調整為24900元/平方米,與之前26000元/平方米的均價,每平方米降價超千元。而位於通州臺湖的東亞尚品臺湖為新盤,預計今年下半年開盤,目前項目的報價由之前的20000元/平米將至15000元/平方米,低開的預期也坐實瞭降價的打算。

  此外,上周末靠近東六環的合生濱江帝景推出瞭5套特價房,137平方米的三居、精裝修折後價為27000元/平方米,比此前的報價便宜瞭兩千元。"也是為瞭試探市場的反應。"據合生濱江帝景銷售介紹,項目正在計劃新的周末特價房。

  業內人士指出,雖然明確打出降價旗號能招攬顧客,但這種"豁出去"的項目畢竟是少數,再降價瞭老業主就會要求賠錢、新業主就想觀望的壓力下,北京多數樓盤還是偷偷地以節日折扣、特價房源、團購優惠、開盤抽獎等形式降價。隨著7月以來銷售壓力不減反增,這股"暗降"風也會越演越烈。

  克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬:現在出現瞭一些降價苗頭,但我還沒有看到北京樓市出現實質性的降價行為,東亞剛降價的兩個項目(東亞五環國際 、東亞尚品臺湖),老盤的產品與前期不同,新盤並未入市,不能算大幅降價。

  近日,位於馬駒橋的珠江四季悅城對外宣佈,將推出降價險,並表示這是中國樓市首個"保險房"。項目方面介紹,降價險指的是針對項目特定房源,買房人目前購買隻需支付九成房款。到2015年6月底,即約定交房的前四個月,如果珠江四季悅城的房價並沒有下降,買房人需將剩餘的10%房款交給開發商。一旦到時項目價格下降瞭,買房人則不必交出剩餘房款,而由珠江投資旗下的珠江人保代交這筆房款。

 談機會

  挑房、議價空間更大

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉:從成交情況來看,北京樓市一二手市場復蘇的力度非常有限,短期內市場觀望局面難以扭轉。最近新盤持續入市,但成交量仍持續走低,北京樓市新房庫存量不斷攀升的局面預計仍將持續,無論一手市場還是二手市場,購房人都將獲得更大的房源挑選空間和更大的議價空間。

  "現在就沒有不降價的項目, 隻是公開不公開,我一去都直接就問你們的特價房源多少錢?一問一個準。"買房人王小姐昨日對記者說,相比去年看房時價格高還一房難求,現在買房不著急瞭,可以慢慢挑選房源。

 觀點

  實質性降價必須是有類似的產品來比較,有較大的下降幅度。"買房送裝修"、打折促銷、拿出幾套特價房都是一種營銷行為。我認為,7、8月樓盤促銷會更頻繁,但真正的價格調整可能在9、10月份出現,因為上市房企到瞭這時候必須出手,原因是為瞭明年的財報"靚麗",必須保證銷售量,屆時可能會有一波新的"以價換量",但總體上今年的樓市成交量要比2013年低一半,整體銷售均價上還不太好判斷。

  快速調整價格"搏出位"似乎是東亞新華的一貫戰略。今年初,公司位於臺湖區域的東亞印象臺湖 就以下調預期價格、贈送精裝等方式吸引購房者。對於此次降價,東亞新華方面表示,公司最近在上海拿下地塊,同時也計劃下半年在北京土地市場發力,因此現在加快出貨,回籠資金。

  記者發現,按照目前的報價來看,東亞尚品臺湖的銷售利潤實際非常微薄。2013年7月,東亞新華旗下子公司拿下該項目所在地塊,樓面價為9551.19元/平方米。如果項目最終以1.5萬元的單價入市,則與平均樓面價僅有5000餘元的差額,基本屬於"裸奔"。

  此外,位於大興龐各莊的富力飛常HAOS,也采取直接降價的方式清盤。據瞭解,項目部分大戶型房源最低價僅為9780元-10500元/平方米,而75-100平方米的中小戶型,售價則在13000-15000元/平方米。在業內看來,這是典型的尾盤出清、回籠資金的行為。據瞭解,富力飛常HAOS所在地塊是富力於2011年12月拿下,當時的樓面價為5026.32元/平方米。

  大興區一在售項目相關負責人表示,經過上半年的僵持,未來預計會有更多項目加快跑量。

  業內表示,相比於遮遮掩掩的優惠折扣、贈送傢電,直接降價的行為反映出部分企業加快周轉的決心。但購房者自會對市場做出判斷,直接降價固當鋪房屋信貸利息二順位房貸銀行年息任何問題免費諮詢然有誘惑,但購房者在目前的節點是否買賬,還要看實際銷售。

  摔姿:幹脆利落,價格直降

  評市場

  而剛推出"房價保險"的珠江四季代墊信用貸款任何問題免費諮詢信貸條件信貸年息悅城項目銷售負責人則表示,項目所在的區域是目前北京樓盤供應較大的板塊,銷售壓力較大。

  摔姿:明折暗扣洶湧,半遮半掩降價

  也有一些公司打算"扛一扛"。通州一個樓盤營銷負責人介紹,7月初項目曾為瞭試探市場推出瞭一些折扣房源,樓層、戶型都很好,但銷售情況並不理想,公司也就不願意再降價瞭。

  據瞭解,目前大幅降價的房企仍較少,近期降價樓盤中最著名的是"快周轉"公司東亞新華,和北京老牌國企首開股份,剛需項目集中的首開成為波及面最大的價格"黑馬",旗下多個項目頻頻低開走量搶客戶。

  記者瞭解到,位於北京大興區孫村板塊、南六環外的格林雲墅 項目近期針對89平方米的兩居洋房,推出"首付10萬元"的分期支付首付活動,剩餘首付在9月補齊,乍看之下隻是常見的"首付分期",但顧客一打聽,發現價格也能優惠小兩千元。

  "把所有優惠算下來89平方米的洋房總價是170萬元左右,約合每平方米19000元,單價已經降瞭快兩千元瞭。"前天、昨天,記者以購房者身份電話咨詢瞭格林雲墅項目的兩位銷售人員,她們都這樣表示。據悉,之前該項目的洋房成交價一直在21000元/平方米左右;記者從北京市住建委網站看到,此前格林雲墅的成交均價在20931元/平方米。不過金地集團華北區域副總經理遇繡峰昨日回應,格林雲墅並沒有降價,實際成交價以建委網站披露的網簽價格為準。

  同樣每平方米優惠瞭近兩千元的還有位於北京順義區後沙峪板塊、北五環外的中糧祥雲國際生活區。據瞭解,項目7月預計推售一棟新樓,戶型以306平方米為主,預計售價在21000元-22000元/平方米。"近期市場成交不好,希望這次調低價格能拉動銷售。"據銷售人員介紹,去年的成交價還在23000元-24000元/平方米。

  "市場不好,去年2萬的剛需盤都在搶,現在一次開盤隻能小幅度推100套。"通州一個項目營銷部人員介紹,而目前的市場下消費者不會滿足於傳統的2萬-5萬元的優惠,降價至少要每平米下降2000元或以上才會明顯帶動銷售。

  隻見降價苗頭,未現實質性降價

  "從近期這幾個項目的銷售情況看,北京市場對價格的變動反應非常積極。"首開股份董秘王怡昨日對新京報記者表示,在其他城市的低迷對比下,北京市場的需求很堅實,價格也有一定的承接力,並非像大傢在二三月份時想象的那麼悲觀。

  "保險房""無理由退房"助陣挺住

  摔姿:局面緊張,蹣跚前行

  換"點球"幾率:3成

  "等到9月、10月,上市公司為瞭確保明年的財報,會有更猛烈的促銷。"牟增彬表示,大跌不可能,但為瞭"保量",價格會降多少還很難預測。高姍也表示,在下半年市場不明的情況下,迫於銷售業績和資金周轉的壓力,將會有更多房企加入降價行列。

  亞豪機構市場總監郭毅:在下半年經濟環境和政策背景不變的情況下,部分項目降價促銷對其他項目采取相應行動起到瞭很大的帶動作用。隨著市場的繼續僵持,很多項目都會針對公司的目標和戰略推出差異化的促銷方案。

  實際上,抓住購房人買漲不買跌的心理,位於房山的旭輝E天地也推出瞭"無條件退房"的活動。據項目銷售人員介紹,項目目前均價為26000元/平方米,戶型為35-55平方米的開間,2016年6月預計交房。凡是在6月30日以前購房的客戶,便可以選擇簽訂"無條件退房"協議。如果兩年之內該項目未實現增值,業主均可在交付前兩個月向開發商提出無條件退房申請,開發商將全額退還客戶購房時所繳納的房款。



  同時,也有業內人士指出,退房協議裡提出房屋在一定時間內沒有實現增值便可無條件退房,但有無實現增值,究竟是業主、開發商還是房屋評估機構說瞭算,都沒有明確界定,後期容易產生糾紛。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/07572814153.shtml

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